При оценке инвестиционной недвижимости, важно учитывать не только "конструктив", но и перспективы объекта. В основном, доходная недвижимость традиционно является распространенным бизнесом в Германии и Австрии. Однако сегодня сдавать жилую недвижимость в аренду становится намного интереснее в менее развитых странах чем Германия или Австрия, таких как Словения, Словакия, Чехия по нескольким причинам:
Доходная недвижимость - это в первую очередь доходный подход к оценке недвижимости.
• Конечно более низкая стоимость квадратного метра, при этом качество недвижимости несколько не хуже немецкого.
• Попутно с инвестицией в доходную недвижимость в таких странах как Словения или Словакия, получаешь возможность трудоустройства, оформления вида на жительство и т.д. Например в Германии чтобы получить вид на жительство, необходимо создать рабочие места и т.д. что в корне убивает идею заработка (только в случае потребности ВНЖ).
• В период кризиса, все меньше людей способны купить себе недвижимость, таким образом 80% молодежи, отделяясь от родителей переезжают в съемное жилье. Результат - растет дефицит на рынке аренды жилья, что соответственно провоцирует рост цены аренды квартиры и соответственно рост цен на саму доходную недвижимость.
• В результате массового банкротства строительных компаний (по разным причинам, кто-то перекредитовался и не потянул; кто-то наоборот закредитовался, отхватил кусок, и бросил компанию в долгах; а кто-то просто стал заложником ситуации, сотрудничая с субподрядчиками, умершими по первому или второму сценарию. Но это отдельная тема, для следующей статьи...), количество новостроек резко сократилось за последние 4 года.
Предположительно, ближайшие годы мы сможем наблюдать повышенный спрос на малогабаритную жилую недвижимость
т.к. количество иммигрантов растет (а сегодня именно иммигранты создают основную покупательскую способность на рынке жилья), а новые объекты в бюджетном сегменте не строятся. Этот фактор также вероятно повлечет повышение стоимости доходной недвижимости, как части рынка эконом жилья
• И наконец, налогооблажение. Налоговая система развивающихся стран сегодня не так совершенна, как предположим в Германии, в связи с этим существуем масса "дыр" позволяющих сводить налогооблажение практически на нет. Особенно лояльно налоговое законодательство к арендному бизнесу.
При всех плюсах, существует одна сложность, в таких странах как Чехия Словакия или Словения, доходная недвижимость как организованный бизнес, никогда не существовал. Поэтому найти организованный 4 этажный дом, продаваемый с жильцами, довольно проблематично. Однако, существует достаточно государственных домов, претендующих на капитальный ремонт и бывает возможно, абсолютно легально, договориться с местной управой о выкупе дома под реставрацию.
И вспоминая про "доходный подход к оценке недвижимости" - мы отмечаем, что даже 1 квартира, которая способна приносить достойный арендный доход - является выгодной доходной недвижимостью!
