markdown# Недвижимость в Грузии под аренду: как вложиться с умом и не облажаться## Почему россияне всё чаще смотрят в сторону ГрузииПростой ответ? Здесь не морочат голову. Налоги — понятные, экономика — пусть и компактная, но идёт себе вверх без резких скачков. Аренду сдавать — проще некуда: заплатил 5% с дохода, и свободен. Ни тебе кипы бумаг, ни обязательной регистрации ИП. Сдаёшь — платишь. Точка.Лари стабилен, а туризм — в огне. Тбилиси, Батуми, Гудаури, Кобулети — люди едут круглый год. Спрос на аренду не просто высокий, а временами бешеный.> «Покупка квартиры в Грузии — это не просто вложение. Это постоянный денежный ручеёк, который не пересыхает».## Куда смотреть: от уютных улиц Тбилиси до шумного берега Батуми### Тбилиси — стабильный спрос и жизнь на полную катушкуЗдесь не бывает мёртвого сезона — айтишники, студенты, туристы и бизнесмены сменяют друг друга, как в аэропорту. Самая ходовая история — однушки и студии, особенно в районах Ваке, Сабуртало или в старом городе.**Что нравится:**- Квартиру можно сдать круглый год.- Аренда стартует от $400 и доходит до $900 в месяц.- Окупаемость — от 7 лет. Иногда быстрее.**Что напрягает:**- Конкурентов хватает. Просто «уютненько» уже не катит — нужна идея, атмосфера, свой стиль.### Батуми — сезонный кайф и быстрые деньгиЗдесь всё про лето. С мая по октябрь — аншлаг. Туристы из Израиля, Польши, Казахстана, России ищут посуточную аренду, особенно у моря. Апартаменты в новостройках с видом на закат? Ходовой товар.**Плюсы:**- В сезон доход может прыгать до $2500 в месяц.- Вариантов с классным видом — масса.- Много комплексов с управляющими компаниями — купил, сдал, забыл.**Минусы:**- Зимой становится тише. Можно сдать в долгосрок, но цена скромнее.- Зависимость от туристического потока.### Гудаури — любовь зимних фрирайдеровГоры, снег, лыжи и борды — рай для зимней публики. Сезон с декабря по март, но и летом приезжают за свежим воздухом и покоем. Идеально заходят апарт-отели или студии в новых жилых комплексах с инфраструктурой.**Плюсы:**- Пока не так много предложений — конкуренция ниже.- Можно не возиться с управлением — отдают на обслуживание и не думают.- Цены на недвижимость ещё растут, но до перегрева далеко.**Минусы:**- Сезон короткий.- Добираться иногда непросто — дорога в горах может удивить.## Что покупать: варианты под аренду### Новостройки с ремонтом — бери и сдавайБольшинство застройщиков уже поняли: покупатель хочет готовое. Ремонт, мебель — заезжай и сдавай. Форматы бывают разные:- **White Frame** — чистый бетон, кому «всё самому».- **Green Frame** — почти финиш, но без мебели.- **Turnkey** — всё готово, хоть завтра заселяй.> «Не хочешь заморачиваться? Turnkey — ваш выбор. Заработок начинается буквально через пару недель после сделки».### Апарт-отели — пассивка для тех, кто не в темеКупил юнит в отеле — управляющая компания делает всё за тебя. Ты просто получаешь свою долю: обычно от 6 до 10% годовых в валюте.**Что радует:**- Дел вообще никаких.- Есть отчёты, всё прозрачно.- Уровень сервиса высокий.**Что ограничивает:**- В квартиру не заедешь, когда захочется.- Если в отеле слабая загрузка — доход проседает.### Вторичка — поле для манёвраНа вторичке можно найти интересные предложения под косметику и сдачу. Особенно в Тбилиси и Батуми. Купил, подремонтировал, сдал или перепродал с наценкой. Кто-то даже устраивает мини-флиппинг — быстрые сделки с прибылью.## Как проходит покупка: просто и быстроГражданам России ничего не мешает купить недвижимость в Грузии. Квартира, земля, апартаменты, коммерция — берите, что нравится. Всё можно оформить и дистанционно.**Алгоритм простой:**1. Нашли объект.2. Проверили документы.3. Подписали договор.4. Оплатили.5. Получили электронное свидетельство о собственности.Обычно занимает 1–2 дня. Иногда — быстрее, чем заказать кухню в новостройке.## Деньги и расчёты: как не запутатьсяОткрыть счёт — легко. Нужен только паспорт и пара слов о происхождении средств. Многие инвесторы переводят деньги напрямую застройщику или платят наличными на месте. Формальности — минимальны.## Что по доходам? Без розовых очков### Посуточка: цифры в делеДопустим, вы купили квартиру в Батуми за $80,000. Летом сдаёте по $60, зимой — по $30. Заполняемость — около 60%. В среднем выходит $10,000–$12,000 в год. Это примерно 12–15% годовых. Неплохо, да?### Долгосрок: для тех, кто за стабильностьТбилиси: студия сдаётся по $500 в месяц. За год — $6,000. Чистая, спокойная доходность ~8% годовых. Арендаторы — чаще всего айтишники, студенты, удалёнщики. Живут долго, платят вовремя, не докучают.> «Если хочется спать спокойно и не переживать за сезонность — это ваш сценарий».## Управление: самому или с профиВыбор за вами:- **DIY-режим** — всё берёте на себя: от уборки до отзывов на Airbnb.- **Передача на управление** — платите 10–25% от дохода и отдыхаете.Если не живёте в Грузии — второй вариант реально спасает. Есть местные компании, которые всё делают как часы, и в аренду сдают, и жильцов фильтруют, и отчёты присылают.## Юридика и налоги: коротко- Право собственности — регистрируется онлайн, через госреестр.- Налог на аренду — фиксированные 5%.- Коммуналка — $40–60 в месяц (для студии).- Двойного налогообложения с РФ — нет. Платите только в Грузии.## Ошибки, на которые наступают чаще всего- Не проверили документы — и, сюрприз, объект в залоге.- Рассчитывали на 20% годовых — а по факту вышло 9%.- Купили «вид на море», а арендаторов не нашли — потому что пляж в 30 минутах.- Отказались от управляющей компании без опыта — и сели с убытками из-за нерадивых жильцов.## Как выбрать застройщика или агентствоПроверяйте:- Есть ли у компании готовые объекты?- Как давно на рынке?- Прозрачна ли схема оплаты?- Есть ли помощь с управлением?> «Гнаться за самыми дешевыми квадратами — путь рискованный. Лучше немного переплатить, но взять то, что потом легко сдать».
