Инвестиции в недвижимость на Бали: налоги и сборы
Бали давно уже стал не просто популярным туристическим направлением, но и настоящей меккой для инвесторов. Этот остров с его уникальной атмосферой и живописными пейзажами привлекает не только любителей серфинга и уединённых пляжей, но и тех, кто ищет возможности для выгодных вложений в недвижимость. Однако, прежде чем броситься в этот «райский» процесс, важно понимать, что покупка недвижимости на Бали — это не только красивые виды, но и налоги и сборы, о которых стоит узнать заранее.
1. Налоги при покупке недвижимости на Бали
1.1 Налог на имущество (PBB)
Покупка недвижимости на Бали — это не только вложение в будущую прибыль, но и обязательства перед местными властями. Например, налог на имущество (PBB) — одна из самых очевидных статей расходов. Он взимается ежегодно и зависит от стоимости недвижимости, оцененной местными властями.
Какой процент? Налог варьируется от 0.1% до 0.3% от стоимости недвижимости. Размер зависит от того, где именно находится ваш объект и какого типа он (жилая или коммерческая недвижимость).
Когда платить? Этот налог оплачивается раз в год, но даты могут различаться в зависимости от региона. Поэтому не забудьте заранее уточнить сроки.
Но вот что важно: для иностранных инвесторов ставка налога зависит не от рыночной цены, а от кадастровой стоимости, которая может сильно отличаться от того, что вы заплатили за объект. Об этом стоит помнить при расчёте своих затрат.
1.2 Налог на транзакцию недвижимости (BPHTB)
Налог на транзакцию (BPHTB) — это обязательство, которое возникает в момент покупки недвижимости. Важно понимать, что платить его нужно не только вам, но и продавцу.
Какой процент? Ставка налога составляет 5% от стоимости недвижимости, которая превышает минимальный лимит, установленный местными властями.
Минимальная стоимость? Этот лимит зависит от региона и цены, указанной в договоре купли-продажи или кадастровой оценке.
Нюанс: налог может варьироваться в зависимости от района, так что перед заключением сделки уточните ставки.
1.3 Налог на прибыль от продажи недвижимости (PPh)
Решили продать свою собственность на Бали? Готовьтесь к ещё одному налогу — на прибыль от продажи недвижимости.
Какой процент? Налог составляет 2.5% от суммы продажи, превышающей установленный лимит.
Когда платить? Это обязательство возникает на момент завершения сделки. И, кстати, будьте готовы, что этот налог может «съесть» часть вашей прибыли от продажи, так что рассчитывайте заранее.
2. Налоги и сборы при сдаче недвижимости в аренду
Аренда — это вообще отдельная песня, потому что, помимо налогов на имущество, вам предстоит столкнуться с налогом на доход от аренды.
2.1 Налог на доходы от аренды (PPh Final)
Если вы решите сдавать недвижимость, вы обязаны платить налог на доходы от аренды. Этот налог называют PPh Final, и он не списывается и не уменьшается.
Какой процент? Ставка налога — 10% от дохода от аренды. Если срок аренды меньше года, ставка может возрасти до 12.5%.
Когда платить? Обычно налог уплачивается ежемесячно, по мере получения арендных платежей. Если вы работаете через агентство, то оно часто берёт на себя этот процесс.
2.2 НДС на аренду
На аренду недвижимости в некоторых случаях может накладываться НДС (Pajak Pertambahan Nilai или PPn), но только если речь о коммерческой недвижимости.
Какой процент? НДС составляет 10%.
Когда платить? Как и в случае с налогом на аренду, НДС уплачивается в момент получения арендных платежей.
Если вы планируете сдавать недвижимость для бизнеса, обязательно уточните, распространяется ли НДС на ваш объект.
3. Платежи и сборы при передаче недвижимости
Покупка недвижимости на Бали не ограничивается только налогами. Есть ещё ряд обязательных сборов и платежей, которые могут возникнуть в процессе сделки.
3.1 Платежи за регистрацию
После заключения сделки недвижимость необходимо зарегистрировать в местном земельном регистре. Это обязательный шаг, который гарантирует, что право собственности на объект будет официально закреплено за вами.
Сколько стоит? Обычно сборы составляют около 1% от стоимости недвижимости, но точная сумма зависит от её цены.
3.2 Платежи за нотариуса
Если вы решите использовать услуги нотариуса для заверения сделки, то приготовьтесь к дополнительным расходам. Нотариус подтверждает, что сделка соответствует всем законодательным требованиям.
Сколько стоит? Цены на нотариальные услуги варьируются, но обычно это 500–1000 долларов США.
3.3 Оценка стоимости недвижимости
В некоторых случаях перед сделкой требуется провести независимую оценку стоимости недвижимости. Это поможет удостовериться, что цена объекта соответствует реальной рыночной стоимости.
Сколько стоит? Оценка может стоить от 0.5% до 1% от стоимости недвижимости в зависимости от оценщика.
4. Система налогообложения для иностранных инвесторов
Инвесторы из-за рубежа должны учитывать несколько дополнительных моментов, когда речь идёт о собственности на Бали. К примеру, они не могут напрямую владеть землёй, но есть другие способы обойти это ограничение.
4.1 Владение через компанию
Один из способов — создать юридическое лицо (например, PT PMA), которое будет владеть недвижимостью. Однако это требует значительных вложений.
Минимальный капитал для компании? Чтобы зарегистрировать компанию PT PMA, вам потребуется минимум 300,000 долларов США. Это, конечно, не дешево, и такой вариант доступен не каждому инвестору.
4.2 Долгосрочная аренда
Ещё один вариант — заключить долгосрочный договор аренды (от 25 лет с возможностью продления). Этот способ позволяет вам пользоваться недвижимостью, не нарушая местные законы.
Сколько стоит аренда? Такие договоры могут быть достаточно дорогими, но зато дают возможность надолго закрепиться на Бали.
4.3 Налоги для иностранных инвесторов
Иностранцы платят те же налоги, что и местные жители, включая налоги на имущество и прибыль от аренды. Но есть нюанс: налоговая резидентность. Если вы планируете долго жить на Бали, вам нужно будет разобраться с этим вопросом, чтобы избежать неприятных налоговых сюрпризов.
