markdown# Покупка квартиры в Черногории: плюсы и минусы## Почему россияне всё чаще задумываются о переезде на Адриатику### Спрос растёт — и это не просто цифры в отчётахЧерногория будто бы проснулась однажды и внезапно стала на слуху у всех, кто подумывает о жилье у моря. Причём не только для отпуска, но и для жизни или инвестиций. Русская речь — обычное дело на улицах Будвы или Бара. Кто-то приехал на лето, а остался на зиму. Кто-то купил студию за 80 тысяч евро, а теперь строит планы на ПМЖ.Здесь тепло почти круглый год, море — в пяти минутах от двери, еда — понятная, и, главное, не нужно изучать новый алфавит или бороться с визами. А возможность находиться 90 дней без всяких бюрократических гимнастик — особенно приятный бонус.Черногория пока не в ЕС, но уверенно движется туда. Цены на квартиры ещё не взлетели в космос, как, скажем, в той же Хорватии. Найти неплохую «двушку» за 90 000 евро — абсолютно реально, и не где-то в горах, а у самого пляжа. Это ли не повод задуматься?## Что так манит покупателей? Сильные стороны### Цены, которые не хочется игнорироватьСамое первое, что цепляет взгляд, — ценник. Если сравнивать с Италией или даже Хорватией, Черногория выглядит гораздо привлекательнее. Примеры на живых цифрах:- Компактные апартаменты у моря (30–50 м²) — от 70 000 до 120 000 €- Квартира с видом на залив — в районе 100 000–160 000 €- Новостройки в Будве — от 2 500 € за квадрат- Вторичка в Баре — начинается с 1 500 € за м²И, знаете, это не «развалины с видом на мусорку». Просторные террасы, нормальная звукоизоляция, коммуникации на уровне — всё как надо. Особенно в новостройках.### Законы — без подводных камнейЗдесь всё просто: иностранец может купить недвижимость на своё имя. Без схем с оффшорами и местными юрлицами. Захотел — купил, оформил у нотариуса, зарегистрировал — и ты полноценный владелец. Да, земля под домом тоже твоя, а не «в аренде на 99 лет».### Виза? Не, не слышалиДля россиян Черногория — одно из немногих мест в Европе, где можно спокойно жить по 90 дней без визы. А если есть квартира — легко оформить ВНЖ. Основания понятные: владеешь недвижимостью, открыл фирму или устроился по контракту — получаешь год проживания, потом можно продлевать. Через пять лет — дорога к ПМЖ открыта.### Климат, о котором мечтаешь зимой320 солнечных дней в году — не шутка. Лето жаркое, но море рядом, а зима — как весна в Москве. Пляжи, сосны, горы — всё вперемешку, и всё в пределах получаса езды. Черногория — крошечная, но чертовски живописная.Условное деление простое:- **Побережье**: Будва, Котор, Тиват, Бар — оживлённые, курортные, с акцентом на туристов.- **Вглубь страны**: Подгорица, Цетине, Жабляк — спокойнее, дешевле, но и до моря — пара часов.### Язык — не барьерЧерногорцы отлично понимают русский. Многие свободно говорят, особенно в турзоне. Риелторы, юристы, меню в кафе, вывески — всё дублируется. Даже в госструктурах объясниться можно. Для тех, кто не горит желанием учить сербохорватский, это прям находка.### Потенциал? Да, он естьЧерногория движется к ЕС, а это значит одно — цены на жильё будут расти. Уже сейчас видно, как это влияет: в хороших районах ценник поднимается каждый сезон. Купили «на котловане» — через два года продали с плюсом. Прирост в 20–30% — не редкость.## А теперь честно: минусы тоже есть### Балканский стиль работы: медленно и с паузамиЕсли вы привыкли к швейцарской точности — вас ждёт культурный шок. Тут никто не спешит. Регистрация сделки может занять от двух недель до пары месяцев. Иногда нотариус «на выходных» уже в пятницу, а кадастр «не работает» из-за сбоя в системе. Спокойствие и только.### Коммуналка с нюансамиСуммы по счетам, в принципе, не пугают. Но:- Тарифы на воду и свет — как ребус с уровнями потребления.- Отопление — чаще всего автономное. Кто-то ставит кондиционер, кто-то — печку. Центрального нет.- Налог на недвижимость — от 0,25% до 1% в год, в зависимости от региона и типа жилья.Небольшие деньги, но учитывать их в бюджете стоит.### Аренда — не всегда золотая жилаЛетом спрос бешеный, особенно в Будве. Но с октября — затишье. Туристов почти нет, и жильё стоит пустым. Чтобы сдавать легально, нужно зарегистрироваться как арендодатель, платить налоги и соблюдать правила. Просто «сдаю на Airbnb» — может выйти боком.Если хочется пассивного дохода — надо быть готовым к сезонности и заморочкам.### Не всё, что старое — с душойДа, в Черногории есть старый жилфонд, особенно в Баре и Херцег-Нови. Но это не милые виллы с виноградом, а панельки 70–80-х. Могут быть:- Плохая теплоизоляция- Хлипкие стены- Коммуникации, требующие замены- Отсутствие лифтаПеред покупкой — обязательно техэкспертиза. Зимой в таких домах бывает реально холодно.### Цены растут — и это не всем на рукуЕсли вы хотите тут жить, а не спекулировать, рост цен может сыграть против вас. Купили «однушку» — и вроде бы мечтаете о «трешке», но с каждым годом апгрейд становится всё менее доступным.## Где искать: районы и города### Будва — если любите движТут кипит жизнь. Клубы, кафе, пляжи — всё рядом. Инфраструктура сильная, аренда идёт на ура. Но летом — пробки, толпы и шум. Квартиры дорогие.### Котор и Пераст — для ценителейЗалив, горы, старинные улочки, покой и стиль. Здесь красиво до мурашек. Но и жильё стоит дорого, а свободных вариантов не так много.### Бар — просто, но по делуГород для жизни, не для селфи. Рабочий, с портом, транспортом, рынками и недорогой вторичкой. Без архитектурных изысков, но зато по цене — приятно.### Тиват — ближе к люксуPorto Montenegro — это вам не шутки. Яхты, рестораны, виллы. До аэропорта — 5 минут. Но и цены соответствующие. Бюджетный вариант — только на стадии стройки.## Как проходит сделка: этапы- Сначала выбираете жильё — сами или с агентом.- Вносите предоплату (5–10%).- Нотариус проверяет документы.- Подписывается договор.- Оплачиваете остаток.- Через 1–2 месяца — регистрация собственности и получение «листа непокретности» (аналог нашей выписки из ЕГРН).Из документов вам понадобится: загранпаспорт, идентификационный номер (его дают на месте), банковские реквизиты. Все расходы по сделке — в пределах 3%.## Стройка — как шанс на экономиюНовостройка на этапе котлована — возможность купить дешевле. Плюсы:- Рассрочка до двух лет- Небольшой первоначальный взнос — от 10%- Фиксированная ценаНо расслабляться не стоит:- Строительство могут затянуть- Иногда планировка меняется по ходу- Требуется постоянный контрольЛучше выбирать застройщика с историей — у кого уже есть сданные проекты.> «Покупка квартиры в Черногории — это не только сделка. Это решение, которое меняет ритм жизни. Где каждый день — чуть больше солнца, а забот — чуть меньше».
