markdown# Как россиянину купить недвижимость в Португалии: без стресса и с пониманием## H2: Место, куда хочется переехать — и остатьсяПортугалия — это не просто «ещё одна страна в Европе». Это утро с кофе на террасе у океана. Это когда зима — где-то далеко, а жизнь идёт своим размеренным, почти ленивым ритмом. Привычные пробки и морозы остаются в прошлом, а впереди — мягкий климат, прозрачные правила игры на рынке и люди, которые улыбаются не «по должности», а по-настоящему. Да, пока ещё цены на жильё не улетели в космос. Налоги — без сюрпризов. А оформление покупки — без тайных ловушек. Вот почему всё больше россиян задумываются: может, пора?## H2: Сначала — цель, потом квартираПрежде чем бронировать билет в Лиссабон и листать предложения на Imovirtual, стоит честно ответить себе на вопрос: а зачем вообще покупаю?- Хочу жить у моря?- Планирую сдавать?- Нужен вид на жительство?- Или просто надёжная инвестиция?От этого зависит практически всё: район, тип жилья, налоги, документы, даже шансы на ВНЖ. Без этой ясности — как на ощупь по незнакомому городу.### H3: Гражданство или вид на жительство — что реально получить?Сама по себе покупка квартиры — не волшебный билет к португальскому паспорту. Но вот вид на жительство — вполне реальная история. Правда, времена «золотой визы» в обмен на недвижимость остались в прошлом. Сегодня всё чуть сложнее. Но есть и другие варианты. Расскажу ниже.## H2: От квартиры в центре до винодельни в горахПортугальский рынок — как шведский стол: чего только нет. Студии в Лиссабоне, дома с бассейном в Алгарве, фермы в глубинке, старинные здания под мини-отель — выбирай, не хочу.### H3: Где выгодно, а где — для миллионеров- **Лиссабон и Порту** — два флагмана, и ценник тут кусается: от 3–4 тысяч евро за метр.- **Алгарве** — курортный рай, виллы, гольф-поля, Атлантика. И ценник — соответствующий.- **Центр и север** — бюджетные варианты. Можно найти дом от 70–100 тысяч евро, особенно в небольших городках.- **Мадейра и Азоры** — для тех, кто мечтает о жизни на островах. Аренда идёт неплохо, особенно в сезон.*Совет: не полагайтесь только на фото. Проверьте, как с интернетом, школами, больницами. И да, без машины в некоторых районах — никуда.*### H3: Что покупают россияне?- Квартиры — сдавать и жить.- Виллы — если план переехать всей семьёй.- Фермы и участки — для жизни в стиле "back to basics" или агробизнеса.- Коммерческую недвижимость — мини-отели, кофейни, бутики.## H2: Как проходит сделка: шаг за шагом1. **Получить NIF** — это как ИНН, без него — никуда. Оформляется быстро, можно дистанционно.2. **Открыть счёт в португальском банке.** Деньги ведь нужно куда-то переводить.3. **Выбрать объект.** Самостоятельно или через риелтора. Лучше с юристом, потому что «а тут на квартиру суд наложен» — не шутка.4. **Заключить предварительный договор.** Обычно вносят 10–30% от суммы.5. **Due diligence.** Адвокат проверяет всё: от прав собственности до долгов.6. **Основной договор.** Подписывается у нотариуса. С этого момента — вы хозяин.7. **Регистрация.** Новое имя в реестре, и сделка закрыта.### H3: А сколько денег сверху?- Налог IMT — от 0 до 8%.- Гербовый сбор — 0,8%.- Нотариус, регистрация — до 2000 евро.- Услуги юриста, риелтора — 1–5% от суммы.*В целом, стоит иметь подушку в 10% сверх цены — чтобы потом не бегать в панике.*## H2: Покупка без поездки: реально?Да. Оформляется доверенность, и ваш представитель может сделать всё за вас — от открытия счёта до подписания договора. Но если есть возможность — съездите. Онлайн-тур — это хорошо, но реальный запах дома и вид из окна через экран не передашь.## H2: Ипотека — миссия выполнима?Сложно, но не безнадёжно. Особенно если нет ВНЖ.Что просят банки:- Подтверждённый доход (официальный!).- Желательно счёт в Европе.- Первоначальный взнос — 30–40%.- Процент — 4–5% годовых.- Срок — до 30 лет.*Иногда выгоднее купить скромнее — но за свои. Без стресса, без одобрений.*## H2: Альтернатива «золотой визе»: что сейчас работает?### H3: ВНЖ по программе D7Для тех, у кого есть стабильный доход — пенсия, аренда, дивиденды. Нужно показать минимум **820 евро в месяц на человека** (по данным на 2025 год). Плюс обязательство жить в стране от 183 дней в году.### H3: Виза D2 — для бизнеса и фрилансаЕсли вы — ИП, фрилансер, владелец онлайн-магазина — вам сюда. Недвижимость в собственности — хороший плюс в анкете.*Некоторые покупают жильё сначала, а потом подают на ВНЖ. Или наоборот. Работает и так, и так.*## H2: После сделки — налоги- **IMI** — ежегодный налог на недвижимость. От 0,3 до 0,8% от кадастровой стоимости (она ниже рыночной).- **AIMI** — если у вас «дорого-богато» (более 600 000 евро на человека).- **Налог на аренду** — от 15 до 28%.### H3: А при продаже?Если вы — нерезидент, при продаже платите 28% с разницы между покупкой и продажей. Но есть схемы оптимизации (законные, конечно), особенно если вы стали резидентом.## H2: Кому доверять?Хороший юрист или риелтор — как хороший стоматолог. Один на миллион, но искать надо.- Лицензия AMI — обязательна.- Опыт работы с иностранцами — плюс.- Говорят по-русски? Отлично.- Отзывы — читайте. И не стесняйтесь спрашивать: «Сколько вы берёте? За что конкретно?»*В Португалии риелторы не всегда берут комиссию с покупателя. Но бывает по-разному.*## H2: Валюта, переводы и нюансы- Все расчёты — только в евро.- Источник средств проверяют строго. Особенно с российских счетов.- Лучше иметь счёт за пределами России или воспользоваться платёжным посредником.### H3: А как с санкциями?Формально запрета на покупку нет. Но по факту банки (особенно крупные) могут отказать. Без объяснений.- Нужен юрист, который в теме.- Готовьтесь к бюрократии и медленным ответам.- Документы — проверяйте по десять раз.*Да, стало сложнее. Но всё реально. Главное — не делать всё в последний момент и не надеяться на «авось».*
