Как выбрать недвижимость для сдачи в аренду в Португалии
Португалия — не просто солнечная страна с потрясающими пляжами. Это ещё и «магнит» для инвесторов, которые видят здесь реальные возможности для стабильного дохода. Хорошие налоговые условия, растущий рынок аренды и выгодные перспективы для капитализации делают её отличным выбором для тех, кто хочет вложиться в недвижимость. Но, чтобы правильно выбрать объект, нужно не только смотреть на красивые фотографии — нужно понимать, что и где покупать, чтобы получать доход без головной боли.
Что именно вы хотите от этого вложения?
Перед тем как принять решение, задайте себе пару простых, но важных вопросов: какой доход вам интересен? Это будет краткосрочная аренда, типа Airbnb, или вы предпочитаете долгосрочные контракты с арендаторами? Краткосрочная аренда может приносить больше, особенно в туристических районах, но она и требует больше работы: от уборки до рекламных усилий. Долгосрочная аренда может быть менее хлопотной, но тут доход стабилен и предсказуем.
Кроме того, важно понять, что именно вы хотите: постоянный доход от аренды или рост стоимости недвижимости? Если второе, значит, вам скорее подойдёт «капитализация» — вы покупаете недвижимость с расчётом на её дальнейший рост в цене.
Где в Португалии покупать недвижимость?
Португалия — это не просто один большой рынок недвижимости. Каждая её часть имеет свою атмосферу и особенности, которые влияют на спрос и аренду.
Лиссабон: Столица с её историей и современным стилем жизни — любимое место туристов и экспатов. Здесь проще всего найти арендаторов, особенно для краткосрочной аренды. Но будьте готовы, что цены тут одни из самых высоких.
Порто: Второй по величине город, тоже популярный среди туристов, но значительно более доступный. В Порто много старинных кварталов, где можно найти интересные объекты для сдачи в аренду.
Алгарве: Южная часть Португалии, где туристов круглый год можно встретить на пляжах. Это идеальный регион для тех, кто планирует сдавать недвижимость в краткосрочную аренду, особенно летом.
Мадейра и Азоры: Эти острова — отличный вариант для тех, кто хочет что-то необычное. Стоимость недвижимости ниже, но рынок аренды не такой насыщенный. Зато конкуренция меньше, а возможность создать уникальное предложение — больше.
Типы недвижимости: что выбрать?
Выбор типа недвижимости зависит от того, какие цели вы ставите. Простой пример: если вы хотите быстро и без лишних хлопот получать доход, квартиру в центре города будет сдавать легче всего.
Квартиры: Наиболее распространённый вариант. Особенно хороши те, что расположены в туристических зонах и крупных городах. Такие квартиры легко сдают как для долгосрочной аренды, так и для краткосрочной.
Виллы и дома: Подходят для тех, кто не против вложиться больше и получить пространство. Виллы идеально подойдут для больших групп людей или семей, которые приезжают отдыхать.
Коммерческая недвижимость: Если вы опытный инвестор и хотите углубиться в аренду магазинов, офисов или ресторанов, этот сегмент может дать хорошие доходы. Но тут стоит быть внимательным к юридическим вопросам.
Исторические здания: Португалия — страна с богатым историческим наследием, и такие объекты всегда интересуют туристов. Они могут стоить дорого, но обеспечат доходы, которые могут «перекрыть» эту стоимость.
Налоги и законы: не забудьте о правовых аспектах
При вложении в недвижимость важно понимать местные законы и налоги, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Налоги: Купив недвижимость, вы столкнётесь с несколькими налогами — например, налогом на передачу имущества (IMT) и налогом на доход от аренды. Все эти расходы нужно заранее учесть, чтобы не было сюрпризов.
Разрешение на аренду: Для краткосрочной аренды, например через Airbnb, вам нужно будет зарегистрировать свою недвижимость. Учтите, что с 2017 года правила для краткосрочной аренды стали строже.
Защита арендаторов: Португалия довольно щедро защищает права арендаторов, поэтому важно точно знать, как работает этот механизм. Особенно в долгосрочной аренде — здесь важно соблюдать правила по срокам контракта и увеличению арендной платы.
Как рассчитать доходность?
Подсчёт доходности — не такая уж простая задача, как кажется на первый взгляд. Тут несколько факторов:
Стоимость покупки: Очевидно, что цена недвижимости — один из основных параметров. Но помимо неё учитывайте и затраты на ремонт, налоги, комиссии.
Потенциальная арендная плата: В разных районах арендные ставки могут сильно различаться. Поэтому важно изучить рынок и понять, сколько реально можно зарабатывать.
Обслуживание: На аренду всегда накладываются дополнительные расходы — коммунальные услуги, уборка, возможные ремонты. Особенно это важно для краткосрочной аренды, где услуги должны быть на высоте.
Спрос: Спрос на аренду также зависит от региона. В крупных городах и туристических местах он стабильный, а вот в провинции может сильно колебаться.
Как финансировать покупку?
Не всегда есть возможность сразу оплатить всю покупку, но на помощь приходят различные способы финансирования:
Ипотека: Ипотека для иностранцев в Португалии — довольно распространённый способ. Стоит только изучить условия кредитования, ставки и проценты.
Инвестиционные группы: Если у вас нет всего капитала, вы можете объединиться с другими инвесторами и делить риски и прибыль.
Кредиты от застройщиков: Многие застройщики предлагают выгодные условия для покупок на стадии строительства, что позволяет снизить начальные расходы.
Управляющая компания: нужен ли менеджмент?
Если вы не хотите заниматься всем этим сами, можно обратиться к управляющей компании. Она возьмёт на себя всё — от поиска арендаторов до уборки и поддержания порядка. Но за это нужно будет заплатить: обычно управляющие компании берут 10-30% от арендной платы.
Вот так, шаг за шагом, вы сможете выбрать подходящую недвижимость и не только сделать выгодное вложение, но и минимизировать риски.
