html<h1>Как проходит оформление недвижимости в Италии — с нюансами, примерами и личными лайфхаками</h1><h2>Первое, с чего начинается путь — разобраться, как всё устроено</h2><h3>Италия не про беготню — тут всё по-своему</h3>Покупка дома здесь — как спектакль с нотками комедии и драмы. Всё идёт по сценарию, но неспешно, с чувством, с расстановкой. Ни о каком "купить за три дня" речи быть не может. Вместо этого — встречи, разговоры, обязательные паузы. Итальянская бюрократия — штука особенная. Без опытного гида можно быстро заблудиться среди справок и печатей.Как говорят местные: «Купить дом — как сварить ризотто: суетиться нельзя, а внимательность — святое».<h3>Кому разрешено покупать жильё в Италии?</h3>Гражданам России — да, всё по-прежнему открыто. Главное условие — так называемый режим взаимности, и он действует. Так что, да, можно спокойно смотреть на каменные виллы у озёр или на солнечные апартаменты в Риме. Хотите уют в тосканской деревне? Пожалуйста. Препятствий — ноль.<h2>Что за этапы вас ждут — от выбора до ключей</h2><h3>Поиск — не верьте фото, пока не увидите сами</h3>Ищут обычно через:- местные сайты типа immobiliare.it и casa.it - международные агентства - местных агентов — желательно тех, кто говорит и по-итальянски, и по-русски Совет: никогда не доверяйте только фотографиям. Устарели, приукрашены, сняты под идеальным углом — знакомо, да? Личная поездка — обязательно. И не удивляйтесь, если лучший дом «всплыл» по знакомству. Слухи и связи в Италии работают лучше любых объявлений.<h3>Proposta d'acquisto — первый шаг к серьёзности</h3>Это как помолвка: вы делаете письменное предложение и оставляете залог (1–5% от цены). Продавец согласен — деньги «замораживаются». Откажетесь — прощайтесь с залогом. Подписывать нужно с умом, потому что юридическая сила у этого документа — самая настоящая.<h3>Compromesso — уже почти свадьба</h3>Предварительный договор, где фиксируются:- финальная цена - когда будет подписан окончательный договор - штрафы, если кто-то передумает - подробности по объекту Аванс тут серьёзнее — до 30%. Возвращается? Нет. А вот если продавец откажется — вернёт в двойном размере.<h3>Rogito notarile — момент истины</h3>Финальный акт подписывается у нотариуса. И это не «для галочки». Нотариус проверит всё: нет ли долгов, узаконено ли строение, кто настоящий владелец. И если вы не говорите по-итальянски, обязателен официальный переводчик. Это отдельные расходы, но без него нельзя.<h2>Какие бумаги понадобятся — без них ничего не выйдет</h2><h3>Обязательный список</h3>- Паспорт - Codice Fiscale (итальянский аналог ИНН) - Счёт в банке Италии - Договор с агентом (если есть) - Compromesso (если подписан) - Документы на сам объект <h3>Codice Fiscale — маленький, но решающий</h3>Без него — ни шагу. Получают его в налоговой (Agenzia delle Entrate). Занимает день. Нужен паспорт, и доверенное лицо в Италии, если вы сами не на месте.<h2>Сколько придётся потратить — не только на сам дом</h2><h3>Дополнительные расходы</h3>Готовьтесь добавить примерно 10–12% к цене:- Налог на покупку: — 2% от кадастровой стоимости (если резидент и это первый дом) — 9% (если не резидент или жильё второе) - Нотариус: от 1500 до 3000 евро - Агент: 2–4% (чаще всего делится между сторонами) - Переводчик: 500–1000 евро - Регистрация сделки: до 400 евро <h3>После покупки — ещё пара расходов</h3>- IMU — местный налог на имущество. Есть не у всех. - TARI — плата за вывоз мусора. Платят все. - Condominio — если жильё в многоквартирном доме, платите за сад, охрану, лифт и т.д.<h2>Новостройка или вторичка — что взять?</h2><h3>Плюсы новостройки:</h3>- Современное строительство - Гарантии - Не надо делать ремонт Минусы:- Зачастую ждать сдачи долго - Сложнее с документами, особенно на этапе разрешений<h3>Плюсы вторички:</h3>- Видите, что берёте - Быстрее оформляется - Часто дешевле Но: может понадобиться серьёзный ремонт. И у старинных домов — свои сюрпризы: нельзя трогать фасады, менять планировку, ставить кондиционеры где вздумается.<h2>Не живёте в Италии? Можно оформить удалённо</h2><h3>Через доверенность</h3>Если не хотите (или не можете) прилетать — оформляется procura speciale. Документ подписывается у нотариуса в России (с апостилем) или в консульстве. Работает. Но человек, которому вы доверяете, должен быть на 200% надёжен — он решает за вас.<h3>Банковский счёт — обязательный атрибут</h3>Без него не оплатите ни налоги, ни саму сделку. Обычно нужен только паспорт и Codice Fiscale. Иногда — подтверждение дохода.<h2>Как не купить дом с сюрпризом</h2><h3>Проверка юристом</h3>Желательно до подписания compromesso:- Кто владелец? - Есть ли долги? - Нет ли арестов? - Можно ли сдавать в аренду? Проверяет адвокат или грамотный агент. Это не та статья, на которой стоит экономить.<h3>Кадастр — всё должно совпадать</h3>Нотариус сверит фактическую площадь и назначение объекта с тем, что в кадастре. Если расходится — могут затребовать внести изменения, а это время и деньги.<h2>Можно ли получить ВНЖ через покупку?</h2><h3>Просто купил — и сразу гражданство? Нет</h3>Но есть пути:- ВНЖ для финансово независимых — если доход позволяет - Бизнес + жильё — хороший вариант - Семейный или учебный — наличие недвижимости помогает Как говорят: дом — это не билет в Италию, но может сыграть важную роль в вашем «интервью».<h2>Варианты собственности — какой подойдёт вам?</h2><h3>На физлицо</h3>Самый простой вариант — купили и владеете. Всё понятно.<h3>Через компанию</h3>Если планируете сдавать жильё — можно открыть SRL. Это юридическое лицо, со своими плюсами (в том числе налоговыми), но и с обязательствами: бухучёт, отчётность.<h3>Совместная покупка</h3>С супругом, партнёром, другом — пожалуйста. Главное — прописать, кто что решает и что делать, если кто-то решит продать свою долю.<h2>Личный чек-лист — чтобы не попасть впросак</h2>- Никому не верьте, кто говорит «всё за неделю» — это не про Италию. - Нотариус здесь — почти как судья. Относитесь с уважением. - Торг — это нормально. Часто можно сбросить 5–10%. - Переводчик — не прихоть, а необходимость. - Проверяйте инфраструктуру: аптеки, дороги, магазины. - Если дому больше 30 лет — просите сертификат пригодности к проживанию (certificato di agibilità). Без него — могут быть проблемы.Иногда оформление кажется бесконечным. Но когда сидишь на террасе с бокалом вина, а рядом оливковая роща — понимаешь: да, оно того стоило.
