Почему Испания по-прежнему манит покупателей
Да, Испания — это и солнце, и море, и сангрия с паэльей на террасе с видом на старинные улочки. Но интерес к местному жилью объясняется не только курортным вайбом. Рынок тут работает стабильно, спрос не сдувается даже в непростые времена, а квартиры и дома, особенно на побережье и в небольших городках, стоят ощутимо дешевле, чем в той же Франции или Германии.
Если смотреть прагматично — вложение в испанскую «недвижку» часто оказывается куда разумнее, чем ожидалось. А если по-человечески — многим просто хочется пожить в стране, где зимой +15, аптека за углом, а море — в пяти минутах ходьбы.
Климат мягкий, медицина достойная, дороги гладкие, школы работают, как часы. И — да, это вполне реальный способ и переехать, и сохранить деньги, и просто сменить обстановку. Не фантастика, а рабочий сценарий.
Каталония — Барселона, Ситжес, Таррагона. Ценник кусается, но зато сервис — огонь.
Валенсия и Коста-Бланка — Аликанте, Торревьеха, Бенидорм. Любят за тёплую зиму и цены, не сбивающие с ног.
Андалусия — Марбелья, Малага. Премиум-регион, где вид из окна может стоить как хорошая квартира в Москве.
Мадрид и пригороды — вариант для тех, кто хочет и жить, и работать, и не терять контакт с большим городом.
Как проходит покупка: от идеи до ключей
Покупка дома в Испании — это не поездка за новой курткой. Тут нужен чёткий план. Зачем вам жильё? Переезд на ПМЖ, аренда, инвестиция, сезонные каникулы? В зависимости от ответа будут отличаться и район, и вид объекта, и бюджет.
Без бумажек тут никак. Набор базовый, но важный:
Загранпаспорт, действующий хотя бы полгода.
NIE — местный идентификационный номер иностранца. Без него — ни шагу.
Счёт в испанском банке — именно через него проходят все платежи.
Документы о доходах — особенно если вы претендуете на ВНЖ.
Подтверждение перевода средств из России — нужно для отчётности и спокойствия испанской стороны.
NIE оформляют либо в полиции в Испании, либо через консульство. Обычно уходит от недели до трёх.
Ваши российские документы должны быть:
Переведены присяжным переводчиком (traductor jurado);
Апостилированы — без этой печати в Испании вас просто не поймут, даже если перевод будет идеален.
Деньги: сколько, куда и зачем
Цена на сайте — это не финал. К ней добавляется от 10 до 15% на налоги, услуги, регистрацию и прочее.
Налог на покупку: от 6 до 10% (ITP — если берёте вторичку, IVA — если новострой).
Услуги нотариуса: 0,5–1%.
Регистрация: ещё около 0,5%.
Юристы: считайте минимум €1000, максимум — как повезёт.
Агентство: чаще платит продавец, но бывают исключения.
Дом за €200 000 реально обойдётся в €220 000. И это не «перестраховка», а обычная практика.
Реальность. Испанские банки работают с иностранцами, в том числе с россиянами. Условия примерно такие:
Первый взнос — 30–40%.
Ставка — около 3,5% годовых.
Срок — до 25 лет.
Документы о доходах — в полном комплекте и с переводами.
Главное — убедить банк, что вы платёжеспособны. Прозрачность и стабильность тут решают всё.
Безопасность: как не нарваться
Перед подписанием любого документа — due diligence. Простыми словами, полная проверка объекта и продавца.
Кому принадлежит объект;
Нет ли долгов (например, по коммуналке или ипотеке);
Совпадают ли данные с реестром;
Нет ли нарушений в строительстве (особенно часто — на побережье).
Если предлагают подписать договор резервации «на доверии» — тормозите. Без выписки из регистра и консультации юриста — ни шага.
Нотариус в Испании — это не ваш защитник, а нейтральный участник сделки. Он:
Проверит документы;
Оформит Escritura Pública (аналог нашего ДКП);
Убедится, что деньги прошли правильно;
Зафиксирует передачу прав.
После сделки: бумажки и бытовуха
Сделка считается завершённой, когда:
Подписан договор у нотариуса;
Оплачены налоги;
Дом или квартира внесены в реестр.
Через 2–4 недели вы получаете Nota Simple — официальный документ, что теперь это жильё ваше.
Подключить свет, воду, интернет.
Оплатить IBI — ежегодный налог на недвижимость.
Заключить страховку.
Назначить администратора, если это комплекс.
Многие доверяют всё это местным представителям — и правильно делают, особенно на старте.
ВНЖ и «золотая виза»
Просто покупка дома — не гарантия ВНЖ. Но она может стать основанием.
Минимальная сумма вложений — не определена.
Доход — от €2400 в месяц на взрослого.
Работать нельзя, но жить — пожалуйста.
Вложение от €500 000;
Вид на жительство на 2 года, сразу;
Возможность сдачи в аренду;
Необязательное проживание.
Хотите жить в Испании — оформляйте ВНЖ. Если просто инвестируете — золотой визы достаточно.
Частые вопросы
Можно. Делаете доверенность через испанского нотариуса или консульство — и представитель всё сделает за вас: откроет счёт, оформит документы, подпишет договор. Особенно актуально стало после пандемии — теперь это уже не исключение, а скорее норма.
Да. Сдача — целый рынок, особенно в курортных районах. Но есть нюансы:
Для краткосрочной аренды нужна лицензия;
В некоторых регионах (например, Барселона) действуют ограничения;
Налоги на доход — обязательны.
Если сдаёте в долгую — всё проще: лицензия не требуется.
IBI — ежегодный муниципальный налог, в среднем 0,4–1,1% от кадастра.
Basura — вывоз мусора, порядка €100 в год.
Налог на аренду — если сдаёте.
И, конечно, отчётность перед ФНС России — если есть доход или счета за границей.
Как выбрать агентство
Выбор агентства — это вопрос спокойного сна. Лучше слегка переплатить, чем потом разбираться, куда делись деньги.
На что смотреть:
Опыт работы с иностранцами;
Русскоязычные специалисты;
Лицензии и прозрачные договоры;
Репутация и реальные отзывы.
Ищет объекты под вас;
Проверяет документы;
Организует просмотры (в том числе онлайн);
Сопровождает сделку у нотариуса;
Помогает после покупки — от счетов до страховки.
С грамотной командой весь процесс идёт гораздо спокойнее — особенно когда на кону сотни тысяч евро.
