Инвестиции в недвижимость на Бали: как не наломать дров и выйти в плюс
Почему Бали цепляет инвесторов как магнитом
Когда-то Бали был синонимом йоги, серфа и кокосов на пляже. Сейчас — это настоящая золотая жила для тех, кто хочет вложить деньги с умом. Поток туристов растёт год от года, билеты разлетаются, как горячие пирожки, а спрос на жильё — будь то аренда или покупка — просто зашкаливает.
Цифры говорят сами за себя: доходность инвестиций здесь — от 10 до 20% годовых. И это не фантазии маркетологов, а вполне реальные кейсы. Инфраструктура набирает обороты, законы становятся дружелюбнее к иностранцам, а рынок — разнообразнее с каждым сезоном. Тут и элитка с видом на океан, и недорогие студии рядом с рисовыми террасами.
Что делает Бали таким вкусным кусочком для инвестора?
Жизнь недорогая — что туристам в кайф, то вам в плюс.
Погода круглый год как надо: жарко, но не в ад.
Землю можно взять под застройку — не космос по цене.
Аренда на короткий срок приносит кэш быстро и стабильно.
Поехали по шагам. Как грамотно войти в рынок и не наступить на грабли.
Шаг 1 — Разобраться, куда вообще лезем
Какие районы реально стреляют
Перед тем как сыпать доллары на квадратные метры, надо понять — где и зачем. Не весь остров одинаково выгоден.
Чангу — тут тусуется молодёжь с ноутбуками, серферы и диджитал-кочевники. Аренда круглый год идёт на ура.
Убуд — если хочешь вложиться в эко-отель или ретритный центр.
Улувату — всё для премиального сегмента. Здесь виллы с панорамой на скалы и серфинг для своих.
Семиньяк — вечеринки, рестораны и дорогие виллы.
Нуса-Дуа — если хочется стабильно и "по-белому", это район люксовых отелей и семейного туризма.
Местоположение решает многое — вплоть до 70% успеха. Учитывай транспорт, кафе и школы поблизости, расстояние до пляжа и, конечно, насколько легко оттуда уехать в аэропорт.
Как понять, что район не перенасыщен
Конкуренция — штука тонкая. Слишком много похожих объектов — и арендаторы начнут выбирать не по красоте, а по цене. Посмотри:
Сколько аналогов рядом
Почём сдают
Что происходит в высокий и низкий сезон
Кто обслуживает и как
В помощь тебе:
AirDNA — покажет реальную загрузку по районам
Airbnb и Booking — дайвинг в цены и отзывы
Местные риелторы — могут знать тонкости, которые не гуглятся
Шаг 2 — Что там с правами на недвижимость?
Можно ли владеть, если ты не местный?
По индонезийским законам землю ты себе не купишь, но варианты есть:
Hak Pakai — право пользования на 25 лет с возможностью продления до 80. Рабочая схема, если хочешь жить сам или сдавать.
Leasehold — аренда на 25–30 лет. Можно продлить. Популярна у инвесторов.
PMA — если ты серьёзный бизнесмен. Регистрируешь компанию, покупаешь, строишь, сдаёшь.
Какой вариант тебе подойдёт?
Хочешь пассивный доход — бери Leasehold.
Планируешь масштабное строительство — без PMA не обойтись.
Нужна вилла для себя — Hak Pakai как раз.
Юрист тут — не опция, а необходимость. Причём не "знакомый знакомого", а профессионал, который говорит на английском и шарит в местных законах.
Шаг 3 — Как выбрать объект и не встрять
Что можно купить
Готовая вилла — в неё можно заселяться (или заселять гостей) через месяц-два.
Апартаменты — проще в управлении, меньше вложений и рисков.
Участок под стройку — для опытных. Доход выше, но нервов с бумагами и строителями — вагон и маленькая тележка.
Где искать?
Местные агентства, которые не первый год на рынке.
Онлайн: Rumah123, Bali Realty, Ray White Bali.
Частные риелторы в Telegram, WhatsApp и Facebook-группах.
Не вздумай покупать, не побывав на месте. Реально прилети, посмотри, поживи, посравнивай. Что на фото рай, в жизни может оказаться бетонной коробкой в поле.
Шаг 4 — Проверка документов и оформление сделки
Без due diligence — как без парашюта прыгать
Перед покупкой:
Проверь все бумаги: на землю, на объект
Убедись, что нет долгов и судебных споров
Сверь зонирование — не всё, что кажется жилым, можно сдавать
Юрист оформит:
Договор аренды или покупки
Акт передачи
Заверит всё у нотариуса
И да, ничего не подписывай, если не понял каждую строчку. Даже если переводчик говорит: «Да тут всё норм».
Сколько стоит вся эта возня
Юрист: от $1000
Нотариус: $500–1500
Налоги и сборы: 1–3% от цены объекта
Шаг 5 — Сделать конфетку и запустить аренду
Ремонт с фишкой
На Бали любят «бали-стайл»: дерево, бетон, открытые веранды, натуральные ткани. Сделай не «как у всех» — и арендаторы это оценят.
Инвестируй в интерьер: аренда взлетит на 20–30%.
Не забудь про базу
Кондиционеры — без них никуда
Полноценная кухня
Стиралка
Стабильный Wi-Fi
Видеонаблюдение — на вкус и бюджет
Где взять мебель?
Местные делают из тика и бамбука — дёшево, красиво и на века. Можно заказать кастом или взять готовое — шоурумы на каждом углу.
Шаг 6 — Кто будет управлять твоей виллой?
Сам или с агентством?
Самому — выгоднее, но мороки будет много
Через компанию — забирают 20–30%, зато ты спишь спокойно
Что делают управляйки:
Принимают гостей
Следят за чистотой
Сдают на Airbnb и Booking
Решают все техвопросы
Продвижение — не экономь на этом
Минимум, что тебе нужно:
Airbnb, Booking, Instagram
Google Business
Свой сайт с онлайн-бронированием
Фотки — только профи. С дрона, в «золотой час», уют и детали. И обязательно видео-тур — это конвертит.
Топ-факапы инвесторов
Ошибка №1 — «Без юриста обойдусь»
Не обойдёшься. Ни при каких раскладах. Были случаи, когда люди теряли десятки тысяч из-за подписанного на коленке договора.
Ошибка №2 — «Да построю на этом поле, чего такого»
Есть зонирование:
Жилое — можно строить и жить
Туристическое — можно сдавать
Сельхоз — забудь. Даже навес не поставишь
Ошибка №3 — «Буду грести деньги лопатой»
Увы, не всегда. Бывают пустые месяцы, поломки, недовольные гости, комиссия Airbnb и налоги. Считай честно:
10% — налог с аренды
До 2,5% — если сдаёшь через компанию
22% — корпоративный налог для PMA
Разумнее проконсультироваться с бухгалтером на месте.
«Вилла под ключ» — кайф или развод?
Есть формат, когда тебе продают весь пакет:
Участок
Проект
Стройка
Управление
Ты просто платишь — и через 6–12 месяцев получаешь готовый бизнес. Это удобно, особенно если ты живёшь не на Бали. Только не ведись на красивые картинки. Выбирай тех, кто реально строит, а не просто рисует красивые рендеры. И всё фиксируй в договоре — сроки, этапы, штрафы.
